可用公积金贷款？还能落户？投资公寓，不了解这些新政怎么行

 

（可用公积金贷款？还能落户？投资公寓，不了解这些新政怎么行）

　　东莞二手房限购、深圳重拳打击假离婚、南京限购再升级……近几个月来，各地楼市新政不断，住宅市场调控从严持续加码，让不少人将目光投向了公寓。

　　实际上，公寓也是楼市的重要组成部分，今年上半年以来，关于公寓的新政也有不少，有的城市已经对公寓进行了严格的管控，而有的城市却对公寓放开落户……快来跟南小寓一起了解一下！

　　7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房建设局发布《关于停止商务公寓审批的通知》，重点如下：

　　1、全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；

　　2、鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；

　　3、已建、在建和正在审批的商务公寓项目，不受影响；

　　4、优化城市规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

　　政策文件：

　　业内人士解读：

　　停止商务公寓审批，被看作是深圳对打击炒房的再次出招。

　　此举将从用地结构上提高居住及配套用地比例，增加居住用地规模，增加公共住房供给，进一步改善市民居住条件，同时保障市民安居需求。这也将进一步缓和深圳房地产市场长期供需不平衡的矛盾。

　　此次政策针对的是类住宅产品，包括传统公寓以及合法的办公式公寓。未来，深圳商务公寓或将成为稀缺品。缺乏深圳“房票”的意向购房者，只能转向存量有限的公寓市场。

　　5月29日，桂林市住房和城乡建设局网站公布“关于征求《关于化解非住宅商品房库存的若干意见》（征求意见稿）的修改意见的函”，意见共12条，具体内容如下：

　　1、推动房地产去库存与土地供应联动

　　2、优化各类非住宅项目布局

　　3、允许未开发非住宅商业房地产转换用途

　　4、鼓励支持商业办公项目调整转型

　　5、允许房地产在建项目调整商住比例

　　6、允许未建或停工的商业办公项目申请缓建

　　7、允许商业办公、旅馆项目调整规划分割销售

　　8、鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业

　　9、鼓励商业办公室项目消费，降低商业办公用房使用成本：个人购买存量服务型公寓可享受与该区域商品住宅同等的入户、入学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。

　　10、鼓励银行加大对单位和个人购买商业办公用房的支持力度：降低商业办公用房个人按揭贷款首付款比例至30%，贷款期限可延长至20年，允许购买服务型公寓的购房者提取住房公积金，使用住房公积金贷款。

　　11、切实规范将住宅登记为市场主体经营场所的行为

　　12、加快制定住宅小区地下车位确权登记办法

　　政策文件：

　　业内人士解读

　　对于楼市、企业和购买非住宅商品房的客户，将带来一定影响与利好。

　　从购房客户角度而言，意味着购买特定类型的非住宅商品房，首付比例可降低至30%，同时还可以使用住房公积金，甚至购买服务型公寓可以入户、入学等。

　　对企业来说，政府鼓励银行加大对单位和个人购买商业办公用房的支持力度，有利于企业销售、回笼资金。

　　对楼市来说，公寓、商铺向来去化缓慢，“加快非住宅商品房去库存”仍是政府重点目标任务。而稳定楼市，则需要住宅商品与非住宅商品“两条腿”一起走。

　　4月28日，浙江省公安厅正式发布《浙江省常住户口登记管理规定》（以下简称《户口规定》）及10条便民举措，规定将于5月1日正式实施，内容如下：

　　1、取消父母投靠落户年龄限制，与成年子女共同居住生活的父母，可以投靠落户（杭州市城区除外）。

　　2、放开直系亲属、配偶或配偶父母间投靠落户限制。

　　3、允许在直系亲属所有的房屋产权内落户。

　　4、支持孵化器、众创空间、特色小镇等设立集体户，取消集体宿舍的条件限制，允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户，推行设立社区（村）公共集体户。

　　5、省内户口迁移不再使用迁移证件（大中专院校学生户口迁入、迁出学校等除外）。

　　6、简化户口登记事项申报材料，实行次要材料容缺受理，政务共享信息等同纸质材料，不要求提交材料复印件。

　　7、推行部分户口登记事项“全市通办”，设区市范围内可以异地提交申报材料。

　　8、开通居民身份证办理“绿色通道”，符合条件的申领人可以享受优先受理、签发、制作等服务。

　　9、实行居民身份证（含港澳台居民居住证）全国范围免费快递。

　　10、省内异地申领居民身份证期间，可以异地申领临时居民身份证。

　　业内人士解读

　　这10条便民举措“干货满满”，最值得关注的一条就是——允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户。

　　一是有利于引进更多的人口，特别是人才的引进。虽然全国范围内，各个城市集体户口的政策不太一样，而且与普通户口享受的权益有所差异，但一旦酒店式公寓可以办理集体户口后，就可以诞生出外地人落户一条龙的服务，也就是说先落户在该城市的集体户口，然后拥有相应的资格购房，购房后，再转为独立户口。可以说是变相绕开限购的一个途径。

　　二是可以刺激公寓的消化，但需要注意的是，并不是购买或承租酒店式公寓就能落户，前提仍是要满足一定的落户条件，然后可以选择是否落户在该酒店式公寓的集体户口上。

　　三是放宽了集体户口的落户条件，办理流程上也更方便了。

　　3月3日，广州市人民政府网站发布《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。

　　其中第三十一条如下：

　　促进房地产市场平稳健康发展。优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

　　新政发布仅仅一天，3月3日午夜，官网“下架”新政，相关人员表示；文件中关于商服类项目相关条例细节会有所调整，其他条例未变，后续文件会再挂出。

　　3月4日午夜，“48条”重新上架，值得注意的是，第三十一条的“配方”变了，此前关于“广州公寓、商铺等商办项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元”的第31条内容不再提及。

　　政策文件：

　　上为广州市政府3月3日发布的文件，目前已不在最新公告中

　　新通知截图

　　业内人士解读

　　在3月3日原版《通知》发出之后，不少地产行业人士认为，这对广州商服物业市场是一个大利好，特别是对公寓市场而言。这一举措，对于开发商回暖资金，买家购买一手公寓，及二手公寓的解套，均大有影响：

　　其一，是购买条件解禁：商服类的项目，不再受政策约束，可以卖给个人；

　　其二，是产品面积解禁：原来受政策影响的300平以上的商业项目，未完成规划报建手续的，可按照市场的需求，切割成更小的单位，推出市场。

　　其三，是二手公寓交易解禁：已确权登记的不再限定转让对象，原本公司持有的物业，也可根据程序，转让给个人。

　　不过随着有关商服类物业新政被替换，这意味着，在广州实行近三年的公寓限购政策可能会继续实行。

　　2月4日，南京市规划和自然资源局等4家单位联合发布了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，重点内容：

　　1、针对商办项目，应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。

　　2、加强商办项目水电气管理：规划核准图、建筑施工图中未明确标注为卫生间、厨房等功能用房的建筑单元，禁止安装上下水管道及用水计量设备，商办建筑（除有餐饮功能的区域外）以及配建的酒店式公寓严格按照商业用气报装条件执行。

　　3、督促开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定，提醒买受人本项目为商办项目，而非住宅性质。

　　4、地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%。

　　5、商办项目可分割销售部分，可分割销售的最小单元建筑面积不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米。

　　6、城管、房产、建设、市场监管、消防（公安派出所）以及辖区街道等部门要加强对商办项目的日常巡查，发现虚假宣传、违规销售、违规拆改、偷面积等违法行为的，及时按职责查处，并计入征信。

　　政策文件

　　业内人士解读

　　此通知之所以出台，是因为商办类项目违规拆改销售现象由来已久，在全国主要城市都普遍存在，这些拆改销售行为不仅极易引发社会群体矛盾，而且破坏了市场经济基本规则，扰乱了市场公平环境，对政府的后续管理带来很大难度。

　　此外，该政策还加强了对商办类项目建筑形态、功能布局、水电气线路设置等内容的审查，防止此类建筑后期居住化改造的可能；明确卫生间、开水间、上下水管道井以及厨房等功能设施须集中设置，避免潜伏设计，从源头上杜绝建成后出现问题的可能。

　　在销售方面，也将进一步督促开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定，提醒买受人本项目为商办项目，而非住宅性质。

　　很多人说投资公寓很“坑”，因为公寓的实用功能远不如住宅，光无学区、不能落户这几点就能劝退很多买房人。但从投资的角度来说，公寓的属性更多是保值而非增值。

　　在南小寓看来，购买公寓最重要的原则就是面积不宜过大，总价越低越好。

　　其次，相比住宅，公寓对地段的敏感度非常高，想要后期好出租必须得选择交通便利、基础配套醇熟的地段。地段优势明显，租客的需求就会强大。

　　当然，物业和开发商同样重要，作为一种长线投资，开发商的实力和物业公司的管理水平往往对后期的租金涨幅起着决定性作用。

　　最后，投资公寓同样要多多注意政策。因为，政策的变化，才是公寓投资最大的风险所在。

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