在深圳到底怎样的安居房要满多少年才可以上市？

 

（在深圳到底怎样的安居房要满多少年才可以上市？）

　　在深圳到底怎样的安居房要满多少年才可以上市？

　　深圳2018今年9月底是发布了深圳市住房和建设局关于印发《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》的通知，按照这个通知，基本是规范了深圳的安居房多少年是可以上市交易的。

　　这个主要是2015年制定的已经到期，如今是新的办法。就是制定了《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》。基本就是四种情况，一是继续持有，二是取得完全产权，三是上市交易，四是继承。

　　到底在深圳怎样的安居房多少年可以上市？

　　按照深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法规定，本办法适用于2008年1月18日以后市、区（含新区，下同）两级住房保障主管部门或者其他开发建设单位与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的活动。

　　多少年呢？按照这个办法规定，本办法所称经济适用住房取得完全产权，是指签订买卖合同满5年的经济适用住房，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房的活动。

　　就是签订买卖合同已经达到5年以上的经济适用住房是可以申请取得完全产权，但要缴纳增值收益后取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利。文件也提到，本办法所称经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同满5年的经济适用住房，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权，同时将该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的活动。

　　那什么是增值收益？增值收益，是指经济适用住房权利人在申请办理取得完全产权或者上市交易时，该套经济适用住房原购买价格与市场价格之间的差额，即《深圳市保障性住房条例》及其他相关规范性文件所规定的土地收益和房产增值收益等价款。

　　而这里规定的经济适用房概念，就是市、区（含新区，下同）两级住房保障主管部门或者其他开发建设单位与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房。

　　就是将经济适用房变为商品房的前奏要满五年，且要缴纳增值收益，才可以完全属于个人产权，然后可以转卖给第三个人。

　　并非是满了五年一定要缴纳增值收益的！

　　按照文件提到，权利人自主选择是否取得完全产权或上市交易，签订买卖合同满5年，不申请取得完全产权、不申请上市交易的，不需要缴纳增值收益，经济适用住房有限产权的性质不变。权利人继续按照《深圳市保障性住房条例》及其他相关规范性文件规定占有、使用该套住房。就是不申请的，经济适用住房有限产权的性质不变。

　　看看到底要满足什么具体的条件才可以上市？

　　按照文件提到，就是要多方同意，且这个楼盘的抵押，满5年，约定的事项规定都符合才行，下面是文件提到的条件。

　　经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合以下条件：

　　（一）申请人为经济适用住房《房地产证》或《不动产权证》（非市场商品房）登记的权利人，且经其他权利人一致书面同意；

　　（二）签订买卖合同满5年；

　　（三）为了购买该套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；

　　（四）无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得住房完全产权或者上市交易申请的情形；

　　（五）法规、规章和规范性文件规定的其他条件。

　　那么如何确定可以？

　　经济适用住房申请取得完全产权或者上市交易的，由市主管部门或者其依法委托的相关机构负责受理、审核。审核通过后，由市主管部门按照本办法规定出具批复。区住房保障主管部门（以下简称区主管部门）组织售出的经济适用住房申请取得完全产权或者上市交易的，由区主管部门或者其依法委托的相关机构负责受理、审核。审核通过后，由区主管部门按照本办法规定出具批复，并报市主管部门备案。

　　如何确定这个增值收益？

　　按照文件提到，应缴增值收益的确定，经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易应当按照一定比例向政府缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益=（该套住房市场价格－该套住房原购买价格）×50%－税费。

　　简单点就是，你要给国家的应缴增值收益，就是将你这套房子的市场价格减掉原来购买价格，乘以50%后，减掉税费，就是你要给国家的应缴增值收益。

　　而这里的税费是，是指经济适用住房权利人在办理经济适用住房《房地产证》或《不动产权证书》（非市场商品房）时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

　　那什么是该套住房市场价格？

　　该套住房市场价格，申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时该套住房的市场评估价格计算；这说明一点，这个价格是市场评估价格。

　　如果是为了交易的，那么这个市场价格就是交易价格，但如果交易价格低于评估价，按评估价算。就是文件规定，申请上市交易的，其市场价格按照申请人申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时该套住房的市场评估价格且政府不予优先回购的，按照市场评估价格计算。

　　这里有一条值得关注，就是该套住房的市场评估价格低于经济适用住房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。就是你这套房子的市场评估价低于当时购入的价格，可以是0增值收益。但事实上，这不可能出现的。

　　那么评估价格怎么确定？

　　按照文件，评估价格的确定，市场评估价格按照市房地产评估发展机构测算的市场交易价值合理区间下限执行。每套住房的具体市场评估价格由申请人登录组织售出该套住房的市、区主管部门网站进行查询。申请人对市场评估价格有异议的，可以申请复核。

　　取得完全产权怎么办理？

　　按照文件提到，提出申请。申请人向按照本办法第五条确定的受理部门申请取得经济适用住房完全产权。（二）受理审核。受理部门按照本办法进行审核，自受理申请之日起10个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，出具经济适用住房增值收益缴纳通知书（以下简称通知书），载明该套住房的应缴增值收益金额、收款银行账户和缴款期限等信息；经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。准予批复。申请人一次性足额缴纳应缴增值收益后，向受理部门提交通知书和缴纳凭证。受理部门于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权的批复。受理部门为区主管部门的，应当自出具批复之日起5个工作日内报市主管部门备案。申请人未在缴款期限内一次性足额缴纳应缴增值收益并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。变更登记。申请人取得受理部门出具的批复文件后，依法向不动产登记机构申请将该套住房变更登记为普通商品住房。

　　基本流程就是要提出申请，然后部门审核，同意后交钱，交钱后，就是变更登记了。

　　如果要上市交易怎么办理？

　　上市交易，按照文件提到，提出申请。申请人可以在自行确定该套住房买受人及交易价格后，向按照本办法第五条确定的受理部门提出上市交易申请，并如实申报已确定的买受人及交易价格。受理审核。受理部门按照本办法进行审核，自受理申请之日起15个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，受理部门出具是否按照申请人申报的交易价格优先回购该套住房的书面意见，予以优先回购的按照本条第（三）项规定办理，不予优先回购的按照本条第（四）项规定办理。经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。予以优先回购。受理部门决定优先回购该套住房的，通知申请人签订回购合同，按照申请人申报的交易价格扣除其应缴增值收益后向申请人支付回购款，收回该套住房产权，并将其重新纳入保障性住房房源。申请人未在通知规定的时间内与受理部门签订回购合同的，视为自动放弃本次申请。同意之后，申请人和买受人取得受理部门出具的批复文件后，依法向不动产登记机构同时申请办理变更和转移登记，将该套住房性质变更为普通商品住房并登记至买受人名下。

　　这里有一点值得关注就是优先回购。

　　收益的钱跑哪里去了？按照文件提到，经济适用住房权利人向市、区主管部门缴纳的应缴增值收益分别纳入市、区财政专户。

　　经济适用房原来还可以继承。

　　文件提到，取得完全产权前发生继承的处理，继承人具有本市户籍，且在本市无任何形式自有住房的，可以申请将继承的该套住房的产权份额转移登记至其名下，该套住房有限产权的性质不变。原经济适用住房买卖合同签订满5年的，可以按照本办法规定缴纳应缴增值收益后，取得该套住房的完全产权或者将该套住房上市交易。向组织售出该套住房的市、区主管部门申请回购该套住房，并就回购款进行继承。继续占有、使用该套住房，且不得违反《深圳市保障性住房条例》等相关规定。

　　婚姻变化的情况怎么处理？

　　按照文件提到，取得完全产权前出现婚姻情况变化的处理，（一）权利人登记结婚，且配偶符合购买我市保障性住房条件的，经原权利人一致书面同意，权利人及其配偶可以凭结婚证明等相关材料，向组织售出该套住房的市、区主管部门申请追加登记配偶为该套住房的共同权利人。基本是这么加名的。

　　离婚的呢？作为经济适用住房共同权利人的夫妻，因离婚需要变更权利人为双方其中一方的，应当向组织售出该套住房的市、区主管部门提出申请，并提供离婚证、离婚协议或者生效判决等相关证明材料。

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