积分摇号里，有一个细节被忽略

 

（积分摇号里，有一个细节被忽略）

　　最近上海楼市出现了一系列突发事件，相信在密切关注楼市的朋友们也应该都知道，市场上唰地涌入了好多个高社保系数项目，

　　比如：套均总价1800万的上海星河湾，社保系数高达0.21分/月、套均总价1400万的尚海湾豪庭，社保系数高达0.18分/月、套均总价600万起的招商虹桥公馆，社保系数0.11分/月。

　　当这三个盘的社保系数公布出来的时候，我们才知道；原来积分是可以上下浮动的，它并不是一个固定数值！

　　那么未来面临的是什么，所有人买房做的一切准备，一切计划，很可能会被这个可变的函数型积分给打乱。

　　这才是上海楼市新房摇号，最大的变数。

　　：真叫卢俊

　　认认真真聊地产，实实在在谈买房。

　　是的，又用上了“函数”这个词，未来积分的最大变量，其实就是社保系数。

　　巧克丽丽同学在学区新政文章中（上海学区新政之后，我冷静了一天），也给大家解释过，她认为当下学区房是函数型调控模式。

　　如今我在上海一手积分准则中，又找到了这样动态调控的影子

　　因为不是每一个新盘，社保系数都是0.1或者固定某个数值不变，而是会在0.1-0.24之间浮动。

　　假设这个社保系数是S，那么我们的积分=基础分+S*社保月数，意味着个人的积分不是固定的，而是随着项目的不同而浮动的，这件事开始变了。

　　这个变量，会对上海一手房市场带来非常微妙的影响，而这个影响也会蔓延到整个市场和所有购房者身上。

　　那么，社保系数到底和什么有关，又是谁来制定的？

　　如果能够搞清楚这两个问题，就有可能找到一条推测积分的路径，进而估算自己所处的位置。

　　从现有的六个已摇号的新房样本来看，可以确定的是：套均总价越高的楼盘，社保系数就越高。

　　并且，位于内环边上的尚海湾豪庭的社保系数，其实是低于外环外豪宅上海星河湾，因此，社保系数这个变量，和环线位置无关，和总价有关。

　　也就是说，未来外环外的高端改善盘或豪宅因为套均总价高，也会是高系数楼盘，比如最近火的一塌糊涂的融信旭辉世纪古美，大家可以预测一下它未来的社保系数会是多少。

　　最近看到不少同行也在探讨这个关于社保系数，究竟是每个盘根据什么得出来的，有说是当套均总价超过500w的时候，每高出100w总价，社保系数就增加0.1，诸如此类的算法。

　　也有说法是如果后续摇号太热，很可能普遍按照0.24的系数执行，到时候，社保缴纳月数将是积分排名最关键的因素。

　　上海星河湾开发商在做认购规则的时候，错误地将社保系数定在0.1，最后由上海市闵行住房局通知修正为0.21。

　　所以这一切规则，都是由上海房产交易中心或者是房管局来制定的，

　　现在的所有算法都只是意淫，因为样本都不够多，官方也没有发声，一切只能静观其变。

　　到这里，你原先计算好的积分，社保部分要游离出来，重新敲下计算器了。

　　按照2003年1月至今计算，如果社保系数提升到0.24，等于社保分一举提升了140%。

　　按照规则，你比别人多缴纳5年社保，积分多7分，10年，积分多14分，以此类推，若达到了缴纳的最高上限，单纯是社保系数分可以占52.56分。

　　社保缴纳月数的影响力是非常庞大的，最高52分，几乎可以和基础分的60分满分平起平坐。

　　所以社保系数，给哪一波人带来了颠覆的改变，通过一个例子来看：

　　看看新闻这张对比图非常清楚的告诉我们，当一个项目的社保系数从0.1变成0.24的时候，有房户积分是有可能超越无房户的。

　　缴满了218个月（约18年）社保的上海有房户，是可以超越刚缴满12个月（一年）社保的无房户的。

　　（来源：看看新闻）

　　这代表着什么，政策制定者将社保系数建立在一个浮动的函数系数上，削弱基础分比如户籍、房产、购房记录的影响。

　　因为在这一套积分规则中，户籍只占10分，结婚也只占10分。意味着年龄偏中年或以上的，就有可能因为社保分数这个变量，反超其他所有买房者。

　　意味着在高端改善楼盘的竞争中，无房户不一定吃香，有房户不一定吃亏，这一点很重要。

　　现在我们认为的所有政策都应该无条件偏向无房户，其实这是不太对的。

　　如果任何一个楼盘摇号，有房户都排在无房户之后，其实也是另外一种不公平，因为当这些人到达一定年纪后

　　他们有需求去购买二套房，作为养老也好，第二居所也好，都是非常有必要的，也才能体现政策的精妙所在。

　　所以，我们不光要看到上海政府拿出如此精妙的政策，也要看懂这个政策背后的意图，进而才能预测到一点趋势。

　　有人说这是上海在用摇号优先的条件，鼓励那些对城市发展贡献力量最大的建设者，也是一种留住人的方式。

　　但担忧也不是不存在，将来市中心豪宅如此高社保系数的前提下，一种猜想，上海的居住人群分布会不会也呈现出年龄的分化？郊区偏年轻化，市区相对更成熟。

　　中产精英因为高社保系数，摇号进了市中心热门板块，比如接下来要开盘的几个大热片区北外滩或者前滩。而年轻的刚需客群，比如你我可能上车的第一套房，也就只能在外环外挑挑拣拣。

　　不过这还算蛮合理的，毕竟从购买力上来说，大部分刚需的需求都在500w上下，而1000w以上总价段，本就属于中年精英们的需求范围内。

　　让不同的新房房源流入那些最适合持有它们的人群当中去，这才是一种高效而又精准的调控。

　　力所能及范围内最大的公平，说起来容易，做起来很难。

　　包括学区新政也是如此，上海拿出了一次前所未有，复杂又烧脑的政策调控，其实关键点无非就是两个字：保护。

　　这都不能说是简单的函数型了，简直是复合型多元函数调控了，相信我，上一次我那么认真做笔记还是高考的时候。

　　虽然可能会让很多人觉得云里雾里，有点绕，但我们却不能低估了政策制定者背后的智慧和意图。

　　正是通过这样不是一刀切，而是各块比例可以根据不同情况而浮动，才能达到相对动态平衡的效果，精准有弹性，最大程度上考虑到每一个群体的诉求。

　　这是这一次上海楼市新政的进步和高明所在。让每一个新盘都拥有不同的摇号分数线，然后针对不同人群，无房户也好，有房户也好，做到尽量的公平，已是不易。

　　绝对公平是不可能的，尽量公平才显得如此难能可贵，实际上一刀切的政策更容易执行，同时却也会在无意中误伤一部分人。

　　这也是上海未来的主流模式，函数型调控就是不论是学区还是积分，本质就不是一刀切

　　如果没有函数型调控，新盘和学区都会给人一个确定的结果，比如这盘预约人多了，我肯定没有希望了，或者今天还在上的普通中学，就没有升上好学校的可能了。

　　过于确定是最大的消极和失望，避免这种确定性带来的消极情绪，才是函数型调控背后的本质，也是魅力所在。

　　现在每个人去看一手房，会根据房子的供应套数，单位社保分数以及你的社保年限三方共同决定到质的函数答案。

　　这个答案是可变的，不到最后，人人都还有希望。

　　因为可变，所以此时此刻个体买房为自己留后手，非常重要。

　　无论我们今年选择买新房还是二手房，尤其是在新房市场不要顾此失彼，记得要为自己制定两个计划。

　　并不是说这个盘自己的积分好像足够了，就不看另一个新盘了，也不是因为自己是刚需无房户，就非得在新房市场等待开奖了，除了做A计划，也要做B计划，

　　如今的情况是，不到最后一刻，你不知道自己的积分，同样他人的分数一无所知，包括开发商和售楼人员也不知道。

　　未来新房摇号，将会是一个多变复杂的，充满着不确定性的市场。

　　积分会随着不同的项目而变，你也要给留两个后手：一个放在新房，二手房同步去看。

　　虽然最近链家有一万多套房源下架，但是等到二手房房源规范完善后，二手热度也会慢慢上升，供应量充沛起来，相信市场上还是能够找到，合适你的那套房子。

　　今年想买房的，希望大家可以保持每周末都去看看房子的节奏，一手也准备着，二手也到处看看，这样可以用更加稳妥的计划，去抵抗当下楼市的不确定性。

　　虽然最近因为不确定因素很多，各种情绪在弥漫，不过未来随着33个新盘的持续供应，等到市场上样本量更多的时候，

　　上海的积分摇号制，一定也会变得越来越完善，变得渐渐明朗。

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